|
|
ОглавлениеУправление домами: просто о сложном Глава 1. Зачем нужно содержать многоквартирный дом? Глава 2. Зачем нужно управлять многоквартирным домом? Глава 3. Что должна собственникам управляющая компания: взаимные обязательства при управлении домом Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 3. |
|||||||||||||||||||||||||||
| Услуга управления многоквартирным домом — это оказываемый на коммерческой основе (за плату) комплекс работ и мероприятий, обеспечивающий процесс управления многоквартирным домом в целях его собственников (собственников помещений в данном доме) на условиях, предусмотренных договором управления. |
Возникает потребность в документе, где обязательства сторон, обеспечивающих управление домом (не любым и каждым, а конкретным, данным, уникальным домом!), были бы прописаны наиболее понятным и верным образом.
Чтобы были учтены цели управления так, как их видят собственники (они же — заказчики услуги управления).
Чтобы были учтены потребности самого дома как инженерного объекта, так, как это предусмотрено требованиями к технической эксплуатации, обеспечивающей эксплуатационную безопасность для жителей дома и окружающего мира.
Чтобы учитывались санитарно-эпидемиологические требования и требования к комфорту.
Чтобы была понятна экономика взаимоотношений сторон договора и все связанные с этим особенности информационного обмена, доступа к сетям и оборудованию, взаимного участия в мероприятиях, касающихся жизни и экономики дома. Таких мероприятий и событий множество, вот примеры: снятие показаний, поверка приборов, проведение собраний, осмотры дома, доступ к оборудованию, долгосрочное и оперативное планирование, отчетность и взаимозачеты, перерасчеты и перенаправление средств, получение доходов от общего имущества и многое-многое другое.
Договор управления и есть тот документ, в котором должно быть прописано все, о чем сказано выше. Именно там каждый собственник — квартиры, офиса или магазина — может (и должен!) прочитать о том, что же ему самому и всем собственникам в многоквартирном доме должна управляющая компания.
И что он — должен ей.
А иначе — не будет договора. Ведь договор — это свидетельство того, что стороны до чего-то между собой договорились, согласовали взаимные права и обязательства и готовы их исполнить.
3.1. Договор управления многоквартирным домом
 Где найти такой договор управления, чтобы можно было его применить к любому дому? |
Желание без особых усилий иметь такой договор управления, чтобы он устраивал всех, подходил для любого дома, защищал права собственников и не требовал от них дополнительных усилий по осмыслению, по-человечески понятно. Мало кто из нас ориентируется в сложных вопросах содержания дома, пусть бы профессионалы один раз написали что-то подходящее всем и каждому. На то они и профессионалы. Тем более, мы имеем примеры, когда абсолютно одинаковый договор предлагается всем желающим (оферта). Это и многие (но не все!) банковские договоры, и договоры услуг мобильной связи, и даже договоры на поставку коммунальных ресурсов.
К сожалению, не все так просто. Невозможно унифицировать договор управления уже потому, что все дома совершенно разные. И каждый требует своего подхода при управлении. Да и собственники в домах, их готовность вкладываться деньгами в свой дом, их цели по управлению своей недвижимостью — тоже разные.
Так что единого всем подходящего договора управления быть не может. Но вот пакет обязательных требований к договору управления предусмотрен.
3.2. Обязательные требования к договору управления, его срок и возможность расторжения
Обязательные требования к составу договора управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ.
Договор управления многоквартирным домом заключается между всеми собственниками в многоквартирном доме и управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Договор заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
| В чем смысл договора управления? |
По договору управления многоквартирным домом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе ГИС, начиная с 2016 г.
| Что обязательно должно быть в договоре управления? |
В договоре управления многоквартирным домом должны быть (т. е. обязательно!) указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Мы должны понимать, что дом — единое инженерное и экономическое пространство, поэтому условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
| На какой срок мы можем заключить договор управления? |
Договор управления многоквартирным домом заключается, в общем случае, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае, когда выбор управляющей компании осуществляет муниципалитет, на срок не менее чем один год, но не более чем три года. Важно понимать, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления, он пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. И еще: если в договоре нет иных условий, УК обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Внимание! Авторские права на книгу "Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «чайников». Методическое пособие" ( Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В. ) охраняются законодательством!
