Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «чайников». Методическое пособие

Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392284863 Язык: Объем текста: 90 стр. Формат: epub

Оглавление

Управление домами: просто о сложном

Глава 1. Зачем нужно содержать многоквартирный дом?

Глава 2. Зачем нужно управлять многоквартирным домом?

Глава 3. Что должна собственникам управляющая компания: взаимные обязательства при управлении домом

Заключение

Приложения

Глоссарий

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Зачем нужно управлять многоквартирным домом?

В самом деле, зачем управлять автомобилем или велосипедом, понятно: нам нужно выехать из точки «А» и своевременно прибыть в точку «Б». Но зачем, а главное — как управлять многоквартирным домом? Ведь дом — не автомобиль, он никуда не едет, не так ли? Он стоит на месте, и единственная его задача — обеспечить нам, его жителям, безопасность и комфорт. Если же мы при этом еще и собственники квартиры или офиса в этом доме, то нам хотелось бы, чтобы многоквартирный дом еще и обеспечивал определенную экономику для нас. Ну, например, мы хотели бы не тратить лишние деньги на съем жилья, раз у нас есть свое собственное. Или, например, мы хотели бы из того обстоятельства, что в нашей собственности находится офис или квартира, извлекать дополнительную выгоду. Ну, и самый распространенный пример — мы просто хотим долго и благополучно жить в исправном доме, а после смерти оставить квартиру и дом в таком состоянии, чтобы наши наследники поминали нас благодарностью и добрым словом, а не сетовали, что им достался объект недвижимости, в восстановление которого придется вложить массу денег и усилий.

Получается, что каждый собственник каждой квартиры в многоквартирном доме имеет в виду какие-то свои цели, вытекающие из самого права собственности на помещение в этом доме. И вот какая картина получается: собственников много (иногда очень много!), а дом как инженерный объект — один (рис. 6). А ведь именно инженерными свойствами многоквартирного дома определяется его потребительская полезность для его собственников!

Как же быть? Как при такой разнице в намерениях каждого собственника в огромном многоквартирном доме понять, есть ли какие-то цели, в той или иной степени общие для всех? Если использовать аналогию с автомобилем, многоквартирный дом больше похож на автобус или, например, самолет, пассажиры которого должны определить, куда им всем нужно прибыть из точки «А», в которой находится каждый из них сегодня. Непростая задача, не правда ли?

2.1. Что такое управление домом?

Говоря очень обобщенно, именно деятельность, направленную на достижение во времени целей собственников многоквартирного дома, и можно считать управлением. И это очень непростая работа, требующая понимания сущности многоквартирного дома как объекта. Потому что именно сущность дома, его предназначение, которое было определено еще на стадии его проектирования, в значительной степени определяют цели его собственников — каждого в отдельности и всех сразу.

2.1.1. Многоквартирный дом как объект, определяющий сущность потребностей собственников

Многоквартирный дом как объект можно рассматривать с нескольких позиций.

Как инженерный объект, состоящий из конструктивных элементов здания и его внутридомовых систем, инженерно-технического оборудования.

Как социальный объект, т. е. сообщество лиц, непосредственно использующих помещения дома по их назначению.

Как объект собственности, в состав которой входят помещения, принадлежащие собственникам (жилые и нежилые), и имущество, которым пользуется более одного собственника помещений данного дома (общее имущество).

Как экономический объект, являющийся источником затрат, доходов и возможных инвестиций.

2.1.2. Потребности собственников многоквартирного дома

Исходя из свойств и сущности многоквартирного дома как объекта, можно идентифицировать ряд объективных потребностей собственников (рис. 7).

Мы уже говорили, что само предназначение дома как жилища — это обеспечение его жителям комфортного и безопасного проживания (гл. 1. Зачем нужно содержать многоквартирный дом?). Кроме того, как уже было сказано выше, каждый, кто стал собственником, в той или иной степени должен понимать, зачем ему это нужно, с экономической позиции. Ведь собственник несет на себе бремя содержания как собственной квартиры, так и общего имущества в данном доме [1] , а было бы неразумно принимать на себя такое серьезное и финансово обременительное обязательство, не вполне понимая, зачем это нужно.

2.1.3. Что нужно обеспечить для достижения целей собственников?

Если исходить из того, что целями собственников являются безопасность, комфорт и экономические цели каждого из них (рис. 7), и при этом принять во внимание то значительное количество условий, необходимое для обеспечения безопасности и комфорта, придется согласиться с тем, что многоквартирный дом должен содержаться в пригодном для нормального использования в штатном режиме его помещений (включая собственные и общие) с возможностью полноценного обеспечения всех потребителей коммунальными услугами по всем предусмотренным в данном доме видам ресурсов.

Для этого придется обеспечить полный объем работ по технической эксплуатации здания как инженерного объекта (1.1–1.3), санитарному содержанию многоквартирного дома как комплексного объекта, включающего в себя не только помещения внутри дома, но и земельный участок и находящиеся на нем объекты (1.4), а также по обеспечению всех потребителей в многоквартирном доме приемлемой степенью комфорта, в том числе и посредством обеспечения доступа к качественным коммунальным ресурсам (1.5). Это и есть задачи управления многоквартирным домом.

Разумеется, все перечисленное требует ресурсов — материальных, человеческих и финансовых. Поэтому комплексный процесс управления многоквартирным домом во времени будет выглядеть так, как представлено на рисунке (рис. 9). Процессы, составляющие процесс управления многоквартирным домом, должны непрерывно продолжаться на протяжении всего жизненного цикла объекта.

2.1.4. Семь шагов цикла управления домом

Какова последовательность действий для того,чтобы в полном объеме обеспечить процесс управления многоквартирным домом?

Процесс управления многоквартирным домом, как любым объектом, цикличен, состоит из последовательности обязательных шагов и укладывается в классическое понимание управления применительно к чему угодно (рис. 10).

Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В. Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «чайников». Методическое пособие

Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В. Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «чайников». Методическое пособие

Пособие поможет разобраться во всех тонкостях управления многоквартирным домом с пользой для его жильцов.<br /> Материал изложен в доступной форме и ориентирован на простого обывателя (собственника и жителя многоквартирного дома).<br /> Законодательство приведено по состоянию на февраль 2018 г.<br /> Издание будет полезно для всех граждан, пользующихся услугами управляющих организаций.

Внимание! Авторские права на книгу "Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «чайников». Методическое пособие" ( Аринцева О.П., Богомольный Е.И., Шерешовец Е.В. ) охраняются законодательством!