Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Белолипецкий С.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 14.01.2016 ISBN: 9785392199730 Язык: Объем текста: 183 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Основы управления. Стратегия реформы

Практика управления. Поиск компромисса

Перспективы отрасли. Саморегулирование в интересах потребителя

Приложение. Примеры договоров

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Приложение.
Примеры договоров

I. Договор управления УК – СП.

проект договора согласован советом Дома ___________ / __________ /

ДОГОВОР № …

УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

г. Москва 01 декабря 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «3Дом», именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице генерального директора Земсковой Г.В., действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин (гражданка)

Горбунков Семен Семенович,

совладелец многоквартирного жилого дома по адресу:

Московская обл., Красногорский р-н, ул. Никулина, д. 6, к. 1,

собственник квартиры № 400, действующий на основании

свидетельства о регистрации права собственности № ______ от _____ 20 __ г.,

или _____________________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Собственник», совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор управления Многоквартирным домом (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем.

1. Терминология

1.1. Дом, Многоквартирный дом – жилой многоквартирный дом по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, ул. Никулина, д. 6, к. 1.

1.2. Собственники – лица, подтвердившие свое право собственности на помещения в Доме (согласно свидетельству о регистрации права собственности или иному правоустанавливающему документу).

1.3. Помещение Собственника – жилое или нежилое помещение в Доме, принадлежащее Собственнику на праве частной собственности.

1.4. Площадь помещения Собственника – общая площадь помещения Собственника (без учета площадей балконов и лоджий) согласно паспорту БТИ.

1.5. Доля Собственника – доля Собственника в праве на общее имущество Дома, равное отношению площади Помещения Собственника к сумме площадей помещений всех Собственников Дома.

1.6. Расчетный месяц – месяц года, по которому производится начисление и оплата за оказанные жилищные и коммунальные услуги.

1.7. Доверенное лицо – лицо, которому Собственник доверил право доступа в Помещение Собственника (ключи от помещения) во время своего отсутствия, либо более широкие права, согласно доверенности.

1.8. Пользователь помещения – лицо, находящееся в помещении Собственника любое неопределенное время.

2. Общие положения

2.1. Заключение данного договора означает совершение Собственником осознанного выбора к качестве управляющей Домом организации – ООО «3Дом».

2.2. ­Существенные условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех Собственников Многоквартирного дома.

2.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), иными действующими положениями законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города Москвы.

2.4. Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также обеспечение предоставления коммунальных услуг Собственникам и пользователям помещений Многоквартирного дома.­

3. Предмет Договора

3.1. Управляющая организация по заданию Собственника в соответствии с приложениями к настоящему Договору, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, обеспечивать предоставление коммунальных услуг Собственнику и пользователям помещений, осуществлять иную направленную на достижение цели Договора деятельность. Общее имущество Многоквартирного дома передается Управляющей организации в оперативное управление на основании настоящего Договора. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным соглашением.­

3.2. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемых Управляющей организацией, изложен в Приложении № 1 к настоящему Договору.

3.3. Перечень коммунальных и дополнительных услуг, предоставляемых Управляющей организацией по настоящему Договору Собственнику, изложен в Приложении № 2 к Договору.

3.4. Характеристики Многоквартирного дома, состав и состояние общего имущества указаны в Приложении № 4 к настоящему Договору.

3.5. Собственники предоставляют Управляющей организации в безвозмездное пользование служебные помещения из состава помещений общего долевого имущества, имеющихся в Доме. Управляющая организация не включает в смету затрат стоимость аренды помещений. Акт приема – передачи служебных помещений от имени собственников Дома подписывает председатель Совета Дома или иное уполномоченное Собственниками лицо.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Управляющая организация обязана:

4.1.1. Осуществлять управление и эксплуатацию Многоквартирного дома в общих интересах Собственников помещений Многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством, с целями и условиями настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих регламентов, стандартов, правил и норм, иных правовых актов.

4.1.2. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг в Многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством, установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.

4.1.3. В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества устранить все выявленные недостатки за свой счет.

4.1.4. От своего имени по поручению Собственников заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством оказываемых коммунальных услуг и количеством поставляемых ресурсов.

4.1.5. Обеспечивать предоставление дополнительных услуг (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, установки и обслуживания системы подъездных запирающих устройств (ПЗУ), системы Домофон, охраны и т.п.) в соответствии с Приложением № 2 к настоящему Договору.

4.1.6. Проводить выставление платежных документов Собственникам и зачисление платежей за жилищные и коммунальные услуги помещений на финансово-лицевые счета Собственников в рамках своего расчетного счета.

4.1.7. Производить расчеты с поставщиками коммунальных, специальных и дополнительных услуг в соответствии с заключенными договорами за счет средств, полученных от Собственников помещений.

4.1.8. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять и локализовывать аварии, а также выполнять заявки Собственников и пользователей помещений по ремонту общего имущества многоквартирного дома.

4.1.9. Вести и хранить проектно-техническую документацию на Дом, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров и работ. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

4.1.10. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные законом сроки, вести учет устранения указанных недостатков.

4.1.11. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим Договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах Дома.

4.1.12. В случае невыполнения обязательств по Договору, в том числе оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести возврат денежных средств Собственнику в части неисполнения Договора путем перерасчета оплаты за услуги.

4.1.13. Информировать Собственников помещений об установленных тарифах и порядке оплаты услуг.

4.1.14. Информировать Собственника об изменении размера или порядка оплаты услуг в течение 10 рабочих дней со дня опубликования новых тарифов (изменения порядка оплаты), но не позже даты выставления платежных документов.

4.1.15. Выставлять платежные документы в соответствии с действующими тарифами на услуги. Направлять Собственникам платежные документы не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. По требованию Собственника выставлять платежные документы на предоплату с последующей корректировкой платежа при необходимости.

4.1.16. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах или размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

4.1.17. Обеспечить по требованию Собственника или лиц, действующих по распоряжению Собственника, выдачу в приемные часы справок установленного образца, копии финансового лицевого счета, выписки из домовой книги, иных документов, предусмотренных действующим законодательством.

4.1.18. Участвовать в приемке в эксплуатацию индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

4.1.19. Не менее чем за три дня до начала проведения работ по ремонту систем общего пользования внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

4.1.20. По требованию Собственника производить сверку оплаты услуг по настоящему Договору, обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы, с учетом начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пеней).

4.1.21. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за отчетным годом.

4.1.22. Направлять своих сотрудников для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или имуществу Собственника.

4.1.23. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

4.1.24. Осуществлять работу по предупреждению и снижению задолженности Собственников помещений по платежам за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

4.1.25. Осуществлять ведение претензионной и судебно-исковой работы с поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг при недопоставках и неоплатах услуг.

4.2. Управляющая организация вправе:­

4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору.­

4.2.2. В случае отсутствия данных по количеству фактически потребленных коммунальных услуг (по количеству фактически проживающих в помещении Собственника) или недостоверности таких данных, предоставленных Собственником, производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по установленным нормативам потребления услуг согласно данным, имеющимся у Управляющей организации.

4.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, начисляя пени в порядке, установленном действующим законодательством.

4.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год сметы расходов и размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома и направлять их на рассмотрение и утверждение общим собранием Собственников помещений.­

4.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (льготы, субсидии), для Собственников – граждан, плата для которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору, в порядке, установленном текущим законодательством.

4.2.6. Оказывать Собственнику и пользователю Помещений иные не предусмотренные Договором услуги за отдельную плату.

4.3. Собственник обязан:­

4.3.1. Полностью вносить плату по настоящему Договору до 10 (десятого) числа месяца, следующего за расчетным, в соответствии с решением общего собрания и платежными документами, выставляемыми Управляющей организацией.

4.3.2. Своевременно предоставлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы Собственника и пользователей его помещения.­

4.3.3. Производить оплату услуг по вывозу крупногабаритного мусора (КГМ) и строительных отходов, образующихся при первичных ремонтных работах в помещениях Собственников, по фактическому объему вывезенного мусора либо организовывать вывоз строительного мусора самостоятельно.

4.3.4. Предоставлять в Управляющую организацию показания индивидуальных приборов учета потребленного объема коммунальных услуг (при наличии индивидуальных приборов учета) до 25 числа расчетного месяца по реквизитам, указанным в статье 10 настоящего Договора, любым из предложенных способов:

• лично;

• электронной почтой;

• с использованием средств факсимильной связи.

4.3.5. Предоставлять Управляющей организации сведения о количестве граждан, проживающих в помещении Собственника, включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц прав на льготы по оплате жилищных и коммунальных услуг. Сведения об изменении количества проживающих граждан (права на льготы) предоставлять до 25 числа расчетного месяца любым из способов, предложенных в п. 4.3.4. Сведения о временно проживающих предоставлять в течение 3 (трех) дней с начала проживания.

4.3.6. Создать Управляющей организации условия, необходимые для надлежащего оказания Собственнику помещения услуг и проведения работ по Договору, в том числе доступ к общим домовым коммуникациям, проходящим в помещении Собственника.

4.3.7. При возможном неиспользовании помещения более 24 часов сообщить Управляющей организации свои контактные телефоны, а также телефоны Доверенных лиц, которые смогут обеспечить доступ в помещения Собственника в случае аварии или чрезвычайной ситуации.

4.3.8. Соблюдать требования Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491), бережно относиться к общему имуществу Многоквартирного дома, возмещать ущерб, причиненный общему имуществу и/или имуществу третьих лиц, в соответствии с действующим законодательством.

4.3.9. Согласовывать в установленном порядке проекты перепланировок, переустройства принадлежащих ему помещений. Предоставлять Управляющей организации согласованную проектную документацию на перепланировку и переустройство помещения для внесения изменений в проектно-техническую документацию Многоквартирного дома.

4.3.10. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра общих инженерных коммуникаций и оборудования, для выполнения плановых ремонтных работ – в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а для аварийных ситуациях – в любое время суток.­

4.3.11. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

4.3.12. Согласовывать с Управляющей организацией все работы Собственника, затрагивающие общее имущество Дома, в том числе внешний контур Дома. Нести ответственность за установленное на общем имуществе Дома индивидуальное оборудование (в том числе кондиционеры, индивидуальные ТВ-антенны).

4.3.13. Требовать от Управляющей организации составления акта о причинении ущерба своему имуществу в срок до 7 дней после факта нанесения ущерба.

4.4. Собственник имеет право:­

4.4.1. Осуществлять контроль выполнения Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору путем: ­

4.4.1.1. получения от ответственных лиц Управляющей организации информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;

4.4.1.2. участия в осмотрах общего имущества с целью подготовки предложений по ремонту;

4.4.1.3. подачи в письменном виде жалоб для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;

4.4.1.4. обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда.

4.4.2. Требовать изменения размера платы в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с п. 4.10 настоящего Договора.

4.4.3. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в установленном законом порядке.

4.4.4. Требовать от Управляющей организации ежегодного представления отчета о выполнении настоящего Договора.

4.4.5. Осуществлять иные права собственника помещения в соответствии с действующим законодательством.

5. Стоимость услуг и порядок расчетов

5.1. Стоимость услуг по настоящему Договору определяется как сумма платы за содержание и текущий ремонт жилых помещений (в том числе управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества), за коммунальные, специальные и дополнительные услуги. Суммы определяются исходя из действующих тарифов, площади помещений и Доли Собственника.

5.2. Тариф на содержание и текущий ремонт жилых помещений Многоквартирного дома устанавливается ежегодно в соответствии с решением общего собрания Собственников. Тариф указывается в Приложении № 3 к настоящему Договору, действует до конца календарного года или иного срока, установленного общим собранием Собственников.

5.3. В случае принятия решения общим собранием Собственников Управляющая организация производит сбор целевого взноса в Резервный фонд, иные целевые взносы.

5.3.1. Положение о Резервном фонде принимается решением общего собрания Собственников.

5.3.2. Размер платежей в Резервный фонд устанавливается решением общего собрания Собственников пропорционально площади Помещений Собственника.

5.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в порядке и по тарифам, установленным в соответствии с действующим законодательством. Тарифы на услуги указываются в Приложении № 2 к настоящему Договору и действуют до конца календарного года, если иное не предусмотрено законодательством.

5.5. Плата за пользование услугами водоснабжения и водоотведения осуществляется Собственником на основании показаний индивидуальных приборов учета при наличии надлежащим образом установленных и работоспособных индивидуальных приборов учета (ИПУ) потребления холодной и горячей воды. Показания ИПУ потребленного объема коммунальных услуг снимаются Собственником самостоятельно.

5.5.1. Надлежащая установка ИПУ подтверждается актом ввода ИПУ в эксплуатацию, подписанным управляющей организацией.

5.5.2. Работоспособность ИПУ подтверждается наличием у Собственника паспорта на ИПУ с отметками о его приемке и поверке; нормальным вращением контрольной стрелки прибора при пользовании ХВС, ГВС; наличием неповрежденных пломб на ИПУ.

Юридическая Белолипецкий С.А. Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Юридическая Белолипецкий С.А. Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Работа посвящена основам и практике управления зданиями, прежде всего жилыми многоквартирными домами, в условиях несовершенного жилищного законодательства.<br /> Автор описывает и систематизирует основы управления домами, делает экономический анализ осуществления услуг такого рода. Приводятся общемировые принципы управления объектами недвижимости, дается современное толкование основной терминологии в этой сфере. Рассмотрены спорные случаи, вступающие в явный конфликт с действующим законодательством. Вводятся новые понятия, не нашедшие пока должного отражения в нашей стране.<br /> Приведены практические примеры управления и эксплуатации зданиями, образцы договоров управления, оказания иных услуг. Рассмотрены некоторые аспекты перспектив отрасли ЖКХ, сделаны выводы о необходимости развития рыночных отношений. Предложена определенная культура управления домами.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление многоквартирными домами. Теория и практика" (Белолипецкий С.А.) охраняются законодательством!