|
|
ОглавлениеОсновы управления. Стратегия реформы Практика управления. Поиск компромисса Перспективы отрасли. Саморегулирование в интересах потребителя Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуПерспективы отрасли. Саморегулирование в интересах потребителя16. Системный заказчик строительства и содержания жилья16.1. Отсутствие заинтересованности застройщика – залог раннего капитального ремонта. Одной из больных точек городского хозяйства остается низкое качество строительства жилья и как следствие – ранние сроки старения здания и необходимости проведения первого и последующих капитальных ремонтов. Удивительный факт – индивидуальные дома, возведенные чаще всего без участия профессиональных проектировщиков, «на глазок», без генерального застройщика и субподрядчиков, без строгого государственного надзора, по продолжительности «жизни» и по стоимости содержания оказываются в весьма выигрышном положении, даже перед самыми современными монолитными МКД. Удивительный на первый взгляд факт объясняется довольно просто – человек строит дом для себя и «под себя», заранее отдавая себе отчет о качестве будущего дома и затрат на его возведение и последующее содержание. Иначе говоря, заказчик, принимая решение о строительстве дома, контролирует весь процесс с самой ранней стадии и имеет безусловный стимул в качественном результате строительства и оптимизации текущих и последующих затрат. Современное городское жилищное строительство как бизнес имеет совсем иные приоритеты – максимальная прибыль и минимальные гарантийные обязательства. Отсутствие механизмов, отстаивающих интересы потребителя, привело к несуразно высоким ценам на жилье при чрезвычайно низком его качестве. Заказчик строительства жилого дома никоим образом не связан с конечным потребителем жилья. Сегодня заказчик, как правило, получает ВСЕ деньги за возводимое жилье задолго до окончания строительства и с этого момента имеет одну цель – поскорее уйти с объекта, кое-как обозначив окончание его возведения. Не удивительно, что кровля начинает течь уже через 3–4 года, а краска с фасада облезает еще ранее. Констатируем: покупатель квартиры в МКД заказчиком строительства не является, а номинальный заказчик не разделяет интересов потребителя (надлежащего заказчика). Таким образом, надлежащего заказчика в городском жилищном строительстве сегодня нет, и это положение как нельзя более устраивает воротил строительного бизнеса и никоим образом не устраивает потребителей жилья. Неадекватные прибыли застройщиков наряду с неуклюжестью чиновников и законодателей позволяют удерживать ситуацию в настоящем нездоровом состоянии, и реальной альтернативы в ближайшем будущем не предвидится. Такая же больная ситуация сложилась и в области эксплуатации новостроек. Номинальный заказчик строительства имеет легальную возможность (п. 14 ст. 161 ЖК РФ) сдать объект своей же дочерней структуре («ПИК-регион» доверяет приемку «ПИК-комфорт», «Главмосстрой» – «Главмосстрой-эксплуатация» и т.д.), а значит минимизировать свою ответственность за недостатки, проявившиеся после нескольких лет жизни здания. Нередки случаи, когда подобные УК, не проявляя должной заботы о содержании МКД, доводят последний до полуразрушенного состояния и тогда предлагают собственникам сделать капитальный ремонт за отдельные немалые деньги, в то время как гарантийный срок строительства закончился. В жилых домах, построенных 15–20 и более лет тому назад (для недвижимости такие сроки должны быть совсем юным возрастом!), проблемы содержания зданий вопиют замызганными подъездами, латаными трубопроводами и опасными лифтами. Снова можно констатировать, что чаще всего надлежащий заказчик услуг содержания МКД также отсутствует. Исключением здесь являются разве что продвинутые жилищные кооперативы и добросовестные управляющие компании, дающие нам редкие образцы высокого уровня содержания зданий. 16.2. Действующее строительное и жилищное законодательство – ниша для паразитов. При строительстве объектов недвижимости никого не удивляет, что непосредственно на объекте работают подрядчики строительства (и субподрядчики), а принимают их работу – заказчики. Более того, во многих нормативных документах отрасли присутствует понятие заказчика строительства, как само собой разумеющееся, без разъяснений. Однако нынешняя ситуация в сфере строительства жилых многоквартирных зданий и особенно приемки их требует более строгого подхода. Давайте разберемся. Во-первых, заказчик – это тот, кто платит. В простейшем случае инвестор строительства вкладывает в объект собственные денежные средства и, доведя строительство до конца, становится собственником нового здания. Вопроса нет, такой инвестор и является заказчиком строительства, хотя может передать эти функции доверенному лицу. Но никто не может запретить инвестору привлекать средства сторонних физических и юридических лиц. Соинвесторы, даже миноритарные, при этом должны были бы стать и созаказчиками, но в случае привлечения частных инвестиций этого, конечно, не происходит. Отсюда и возникает малоприглядная коллизия, типичная для подавляющего большинства сегодняшних МКД – новостроек. Люди, приобретающие квартиры на стадии строительства, вынуждены становиться соинвесторами. На их средства идет строительство, они платят немалые деньги, однако «заказывают музыку» вовсе не они. Более того, деньгами новоселов закрываются глаза надзорным органам, принимающим организациям, прячутся огромные недоделки и откровенные неисполнения проектных заданий. В результате уже стали системой многомесячные задержки сроков строительства, а то и заселение домов, подключенных к городским коммуникациям по временным схемам. Внимание! Авторские права на книгу "Управление многоквартирными домами. Теория и практика" (Белолипецкий С.А.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
