Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография

Родионова Н.В.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 13.09.2015 ISBN: 9785392199747 Язык: Объем текста: 116 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы развития жилищной сферы и ее роль в формировании инновационной экономики

Глава 2. Механизмы инновационного развития жилищной сферы

Глава 3. Организационно-экономическое обеспечение инновационного развития жилищной сферы

Заключение

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ

3.1. Государственное регулирование развития сферы жилья

В условиях рыночной экономики государство вмешивается в естественный ход событий для преодоления «провалов рынка» (достижения экономической эффективности), для перераспределения доходов (достижения социальной справедливости).

Ситуации, относимые к «провалам рынка» в жилищном секторе, и способы, какими государство может им противостоять, следующие.

1. Несовершенство информации. Проблема соответствия реакции строительного сектора на изменения в структуре спроса весьма серьезна.

Недоброкачественные исследования рынка, проводимые в частном секторе специализированными агентствами и домохозяйствами (самостоятельно с целью приобретения жилья), могут привести к серьезным просчетам в прогнозировании спроса и снизить эффективность использования ресурсов в экономике.

Проблема высокого инвестиционного риска в жилищной сфере отчасти связана с информационной средой. Неустойчивость макроэкономических параметров, нестабильная политическая ситуация в стране, недостаточно проработанная правовая база в области жилищного кредитования могут значительно снизить вероятность вложения инвесторами денежных средств в жилищное строительство. Это может спровоцировать стагнацию в этой сфере, «инновационную деградацию», снижение темпов роста жилого фонда, инвестиции, и в этом смысле потребитель и продавец во многом зависят от финансового рынка. В случае неразвитости системы кредитных институтов необходимые средства становятся недоступными по причине завышенных процентных ставок, обусловленных переоценкой рисков.

2. Зависимость от субсидий. Во многих странах основное направление государственной поддержки развития сферы жилья — субсидирование в той или иной форме расходов на жилье для контингента населения, которое не в состоянии покрывать их самостоятельно. В данной области эффективность субсидиарных программ должна быть максимальной, особенно в странах с переходной экономикой. Там чрезмерные расходы на социальные программы могут стать слишком тяжелым бременем для государственного бюджета.

3. Слабая инновационная направленность. Недостаточная финансовая поддержка инновационных процессов в жилищной сфере приводит к застою основных отраслей, обслуживающих данный сектор, — строительства, производства строительных материалов, ЖКХ. В результате страдает сфера жилья, замедляются процессы социально-экономического развития общества. Наращение инновационного потенциала жилищной сферы позволит рассеивать инновации в различные сферы хозяйствования, одновременно улучшая социально-экономический климат в стране и повышая благосостояние и ощущение стабильности и безопасности у населения.

Перечисленные выше проблемы обусловливают необходимость постоянного контроля над жилищным сектором со стороны государства, проведения в этой области сбалансированной политики поддержки и развития. Первоочередные задачи государства в нашей стране: совершенствование законодательной базы и обеспечение защиты прав собственности в области жилищного строительства и кредитования; проведение эффективной политики субсидирования и налогообложения; систематизация и администрирование в области планирования нового строительства в целях обеспечения максимальной согласованности спроса и предложения на рынке.

Государственное регулирование реализуется на федеральном и местном (региональном и муниципальном) уровнях управления (см. рис. 3.1).

Рис. 3.1. Уровни управления в жилищной сфере

Форма и характер проявления общих норм и правил на местном уровне определяют эффективность местного управления жилищным рынком. В сфере влияния региональных властей — контроль над состоянием параметров жилищной сферы и регулирование (коррекция) процессов, связанных с ее функционированием, что предполагает создание условий для эффективного обеспечения граждан доступным жильем.

Государственное регулирование в жилищной сфере включает в себя следующее: субсидирование на рынке предложения жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных); субсидирование на рынке спроса жилья и связанных с ним работ, услуг (жилищных, ипотечных, строительных); льготирование на рынке спроса и предложения; регламентирование (административный фактор).

Для решения жилищной проблемы существенным признается достижение сбалансированной и адекватной текущим условиям системы государственного регулирования. Она ориентирована на устранение негативного суммарного воздействия факторов и создание благоприятных условий на жилищном рынке. Имеется в виду, что:

– объем обращающихся со сложившейся доходностью инвестиционных ресурсов распределяется на жилищном (ипотечном, строительном) рынке между частными инвесторами и государством. Поэтому любой рост доли участия государства обусловит сокращение частных инвестиций, и наоборот;

– вхождение государства в зону секторов спроса коммерческих интересов влечет за собой поступательное снижение доходности и создает условия для оттока ресурсов с жилищного (ипотечного, строительного) рынка предложения, расширяя зону ответственности государства;

– присутствие государства на рынке предложения жилья и жилищных услуг с неконкурентными условиями обеспечит отток частных инвестиций с рынка жилищных операций и расширение зоны ответственности государства; на рынке спроса оно вызовет реакцию последовательного роста платежеспособности, цен, доходности и притока на рынок предложения частных инвестиций с сокращением зоны ответственности государства;

– при создании искусственных (административных) ограничителей на конкуренцию, приток частных инвестиций, на допуск к осуществлению жилищных операций возникнет эффект поэтапного роста цен с последующим переходом населения в зону ответственности государства;

– при использовании нерыночных (административных) методов и механизмов регулирования при совершении жилищных операций рыночные регуляторы перестают действовать в этой части, вызовут искажения и диспропорции на данном рынке.

Снижение государственного жилищного строительства благоприятно для регионов, где жилищные рынки привлекательны для коммерческих инвестиций (Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская, Самарская, Тюменская области и др.).

В регионах, где коммерческие инвестиции практически отсутствуют, государственное жилищное строительство должно оставаться, так как зона интересов коммерческих инвестиций затрагиваться не будет. Эффективным выглядит перераспределение государственных федеральных бюджетных инвестиций в регионы с низкой коммерческой активностью (Ивановская область, Тыва, Бурятия и др.). Региональные государственные строительные инвестиции благоприятны в коммерчески непривлекательных регионах.

Аналогично участие государства в операциях жилищного ипотечного кредитования на рынке предложения. Когда государство предлагает на рынке жилищных ипотечных кредитов выгодные некоммерческие условия кредитования, частные инвесторы из-за невозможности конкуренции с государством вынуждены либо сокращать свое присутствие на региональном рынке, либо вовсе отказываться от работы в данном сегменте. Такое государственное регулирование отрицательно влияет на решение жилищной проблемы населения. Этот эффект в особенности проявляет отрицательный эффект, когда государственное ипотечное кредитование на рынке предложения кредитов осуществляется в отношении населения «зоны коммерческих интересов».

Государственное присутствие на рынке предложения жилищных услуг (возмещение части квартплаты, услуг на ремонт и содержание жилья) увеличивает доходы населения и стимулирует дополнительный спрос на жилищные услуги. Осуществление в массовом порядке субсидирования жилищных услуг беднейших слоев населения и обеспеченных граждан создает условия для роста цен на жилье и жилищные услуги. Стимулированное государством повышение цен на жилье обеспечивает благоприятные условия для увеличения объемов строительства качественного жилья, но это будет положительным фактором, если жилищное строительство не испытывает каких-либо ограничений. Но сейчас это отсутствует на практике, поэтому такая политика государства только обостряет жилищную проблему.

Другой отрицательный результат политики субсидирования — ограничение притока частных инвестиций на рынок жилищных услуг (ремонт, содержание жилья и др.), так как этот сектор занят в существенной части государством и имеет место захват платежеспособных секторов спроса. Итогом стал недостаток финансирования содержания жилья, что способствует его ускоренному обветшанию и дальнейшему снижению стоимости жилищного капитала населения. Сэкономленные населением (в основном платежеспособной его частью) средства от оплаты жилищных услуг трансформируются в расширенный спрос на дополнительные жилищные услуги и увеличивают давление на цены. Постоянное субсидирование — своего рода натуральный доход с тенденцией к возрастанию в зависимости от качества и размеров занимаемого жилья. Наибольшую часть натурального дохода получают более обеспеченные граждане, поскольку они занимают лучший жилищный фонд.

Перераспределение денежных потоков в результате роста цен на жилищно-коммунальные услуги происходит в доход организаций-монополистов на рынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой, теплом). Государство, имея значительную финансовую нагрузку на бюджет, ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения.

Отрицательный результат присутствия государства на рынке предложения услуг по эксплуатации жилья — отсутствие частных инвестиций на рынке аренды жилья «средней» категории. Частные инвесторы по уровню доходности арендных операций не могут конкурировать с населением, субсидируемым государством. Поэтому развитие арендного бизнеса происходит только в высокодоходных секторах спроса, так как предложение населением высококачественного арендного жилья практически отсутствует. Итог — резко сужен рынок предложения «дешевого» арендного жилья и ограничен сектор его спроса высокими ценами. Наличие дешевого доступного арендного жилья на рынке способно снять остроту проблемы обеспечения населения жильем.

Государственное субсидирование спроса населения на ремонт, строительство и покупку жилья в долгосрочной перспективе способно снизить цены на жилье в результате стимулирования роста его предложения, что будет благоприятствовать решению жилищной проблемы преимущественно среднего класса населения. Существенный для решения жилищной проблемы — вопрос выбора направлений, по которым государству следует стимулировать спрос на строительство нового жилья и финансирование определенных слоев населения. Государственное субсидирование населения на строительство и приобретение жилья влияет на объемы предложения жилищного фонда и цены. При решении проблемы жилья для малоимущих слоев населения представляется неоднозначной необходимость стимулирования строительства и приобретения дешевого, в том числе государственного, жилья низкого качества. При субсидировании или финансировании жилья среднего качества происходит увеличение предложения на рынке жилья этой категории домов. Это приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жилье. Население с более низкими доходами получит возможность приобрести жилье среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной «фильтрации» жилье более низкого качества освободится и его предложение на рынке увеличится, следовательно, цены на него упадут. Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота, тем самым будет освобождено место для жилья более высокого качества. В условиях высокой доли ветхого и аварийного жилья (3,2% по России) такая целенаправленная политика приобретает особое значение. Она влияет на процесс самостоятельного переселения граждан без участия бюджетных средств, что в условиях исполнения государственной подпрограммы по переселению населения из ветхого и аварийного жилья является благоприятным фактором. При этом эффект будет действенным только при наличии достаточных темпов жилищного строительства. С увеличением предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедлится процесс перехода высококачественного жилья на уровень жилья среднего качества. Это приведет к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения. Применение субсидирования среднего класса населения благоприятно для решения жилищной проблемы, так как цель государственной политики (обеспечение жильем) достигается минимальными ресурсами с максимальным, но длительным эффектом.

Основополагающий фактор в системе государственного субсидирования — разграничение сфер влияния государства и коммерческих инвестиций на жилищном рынке спроса и на рынке предложения. Это напрямую повлияет на интенсивность решения жилищной проблемы населения.

Разграничение зон влияния в жилищной сфере показано на рис. 3.2.

Рис. 3.2. Разграничение зон влияния в жилищной сфере

Любое перемещение государственного участия на рынке предложения в зону влияния коммерческих инвестиций приведет к их сокращению и расширению зоны государственной ответственности. Это однозначно вступит в противоречие с ограниченностью ресурсов, которыми располагает государство. Сужение доли государственного участия на рынке предложения приведет к обратному процессу — расширению зоны коммерческих инвестиций и сужению зоны государственной ответственности.

Государственная система льготирования аналогична субсидированию. Она имеет адресную направленность — расширение ресурсных возможностей малоимущего населения, но существенно не влияет на состояние рынка платежеспособного спроса на жилье. Административное воздействие автоматически аннулирует в этой части действие рыночных регуляторов [43; 58; 144; 205; 180].

По данным Росстата, на начало 2011 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн. семей (5,5% от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2011 г. 244 тыс. семей (8,6% от числа, состоявших на учете на начало 2011 г.).

В их числе: 82,1 тыс. семей участников Великой Отечественной войны и членов семей погибших (умерших) участников Великой Отечественной войны, что в 2,8 раза превышает число семей указанных категорий, состоявших на учете на начало 2011 г.; 9,2 тыс. семей ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (4,2% от их числа, состоявших на учете на начало 2011 г.). Число молодых семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия, составило 29,2 тыс. (на 4,3% меньше, чем в 2010 г.), из них 10,6 тыс. (более 1/3 от числа молодых семей) — проживающие в сельской местности. В 2011 г. из 10,8 тыс. семей молодых специалистов, проживающих в сельской местности и состоявших на учете в качестве нуждающихся, получили жилые помещения и улучшили жилищные условия более 2 тыс. семей. За счет реализации государственных жилищных сертификатов, выданных гражданам, уволенным с военной службы, органов внутренних дел, и приравненных к ним лиц, в 2011 г. приобретено 3,1 тыс. квартир (на 62,8% больше, чем в 2010 г.).

Деловая Родионова Н.В. Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография

Деловая Родионова Н.В. Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография

Монография посвящена проблеме формирования эффективных механизмов инновационного развития жилищной сферы. Большое внимание уделено ситуации в этой области экономических отношений.<br /> Монография будет интересна студентам и аспирантам экономических, финансовых и строительных вузов, специалистам на рынке недвижимости.

Внимание! Авторские права на книгу "Разработка инновационных подходов к управлению в жилищной сфере. Монография" (Родионова Н.В.) охраняются законодательством!