Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 21.12.2017 ISBN: 9785392266050 Язык: Объем текста: 94 стр. Формат: epub

Оглавление

Список используемых сокращений. Глава 1. Общие положения о договорном режиме пользования жилыми помещениями

Глава 2. Договор найма жилого помещения

Глава 3. Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением

3.1. Сфера использования договора безвозмездного пользования жилым помещением

Одним из проявлений распорядительной власти собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения является возможность предоставления данного помещения другому лицу во владение и (или) в пользование на основании договора безвозмездного пользования, с сохранением за собой абсолютного вещного права на объект (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, ч. 2 ст. 209 ГК РФ). Сразу заметим, что в качестве синонимичного термину «безвозмездное пользование» действующий ГК РФ (как, кстати, и законодательство дореволюционной России) употребляет понятие «ссуда» (что, правда, в условиях активного использования термина «ссуда» применительно к заемным отношениям нередко критикуется в литературе).

Вообще, ссуда жилых помещений принципиально допустима во всех жилищных фондах в зависимости от формы собственности (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ), т.е. и в частном, и в государственном, и муниципальном жилищных фондах.

С точки же зрения классификации жилищных фондов исходя из целей использования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) договор безвозмездного пользования может быть задействован, прежде всего, в индивидуальном жилищном фонде (предназначенном, в том числе, для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования), а также в специализированном жилищном фонде, но лишь в его узком сегменте в виде жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (иные жилые помещения специализированного жилищного фонда, напомним, предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения) (ст. 99 ЖК РФ). Заключение договора ссуды исключается в фонде социального использования (поскольку здесь договорный инструментарий сводится к договорам социального найма и договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования). Не рассчитан на договор ссуды и жилищный фонд коммерческого использования (ибо он «сориентирован» на проживание граждан на условиях возмездного пользования); вместе с тем вероятна ситуация, когда жилое помещение данного фонда передается лицу в возмездное владение и пользование, которое, в свою очередь, предоставляет его в безвозмездное пользование (см., например, п. 2 ст. 615 ГК РФ), а значит, жилищный фонд коммерческого использования все-таки может быть «вовлечен» в ссудные отношения (хотя и в обозначенном «вторичном» порядке).

Следует учитывать, что договор безвозмездного пользования жилым помещением может заключаться не только в общем («инициативном») порядке, а и в специальных случаях, предусмотренных жилищным законодательством, так:

1) исключительно по договору безвозмездного пользования передаются жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ч. 1 ст. 99, ст. 109 ЖК РФ), относящиеся к государственному или муниципальному специализированному жилищному фонду. Указанные помещения предназначены для проживания граждан, которые включены в число граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, в соответствии с федеральным и региональным законодательством (ст. 98 ЖК РФ).

Обратим внимание на то, что в литературе не без оснований высказываются сомнения по поводу приемлемости договора ссуды для правового закрепления соответствующих связей (не случайно, что обширная нормативная база в области социального, медицинского и т.п. обслуживания и реабилитации, в основном «обходит стороной» проблематику правового оформления отношений пользования помещениями). «…В отношения безвозмездного пользования, – справедливо указывает Г.Ф. Шешко, – «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (см., в частности, ст. 695 ГК РФ). Такие отношения [по крайней мере, некоторые из них. – Ю.П.] требуют специального регулирования»;

2) договор ссуды является одной из возможных правовых форм жилищного устройства бывшего члена семьи. Как известно, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства (круг таких членов семьи определяется семейным законодательством), по их требованию. Судебная практика, восполняя законодательный пробел касаемо вида права, на котором должно предоставляться помещение, исходит из того, что данный вопрос надлежит решать с учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника исполнить судебное решение, а потому суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 14).

Безвозмездный и временный характер имеет проживание временных жильцов, вселяемых нанимателем жилого помещения по договору социального или коммерческого найма (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ) или членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива до полной выплаты паевого взноса (ст. 126 ЖК РФ). В связи с этим неизбежно встает вопрос о соотношении сущностно близких режимов проживания временных жильцов и ссудополучателей. Уместно выделить следующие основные подходы по затронутой проблеме, обосновываемые в науке:

а) договор о вселении временных жильцов, несмотря на имеющиеся особенности, есть разновидность договора безвозмездного пользования (условно назовем данную трактовку позицией «отождествления соглашений»). В частности, Л.Ю. Михеева, верно констатируя значительное подобие исследуемых соглашений, приходит к выводу о том, что «безвозмездное вселение временных жильцов осуществляют несобственники жилого помещения, однако договор об их вселении не является самостоятельным, а должен быть признан одной из разновидностей ссуды». К приведенному заключению присоединяется Д.А. Формакидов, полагающий, что «…соглашение о вселении временных жильцов является разновидностью договора ссуды, имеющей специфические особенности – срок, объект, цель и т.д.». Солидаризируется с «…имеющейся в юридической литературе точкой зрения о том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования…», и Е.А. Солопова;

б) стороны могут (но не обязаны) прибегнуть к договору ссуды для оформления своих правовых связей (позиция «вспомогательного регламентационного значения договора ссуды»). Так, по словам Р.Л. Наумовой, «…временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования … согласно правилам ст. 689–701 ГК РФ, в том числе и в устной форме»; с точки зрения М.Ю. Тихомирова, отношения нанимателя и временных жильцов могут быть урегулированы в договорном порядке, причем они «…вправе заключить договор безвозмездного пользования по правилам ст. 689–701 ГК РФ»;

в) режимы пользования жилыми помещениями временными жильцами и ссудополучателями, невзирая на сильное сходство, юридически не «пересекаются» и не могут быть рассмотрены в системе понятий «вид» и «род» (позиция «разграничения режимов проживания»). К данному, наиболее удовлетворительному, на наш взгляд, решению вопроса приходят, например, Г.А. Трофимова и С.И. Суслова. Последняя небезосновательно указывает, что «безвозмездность объединяет многие субъективные права на жилые помещения и считать соглашение о возникновении субъективного права временного жильца разновидностью ссуды только потому, что оно безвозмездно, не представляется верным. Действующее … законодательство не называет нанимателей в качестве лиц, которые могут заключать договор ссуды; содержание прав и обязанностей временного жильца и ссудополучателя различается кардинальным образом; основания для прекращения данных субъективных прав не совпадают». Приведенные различия, действительно, выступают серьезным препятствием для квалификации сопоставляемых правовых связей как юридически «однородных».

Аналогичное положение дел (т.е. несводимость к ссуде), по общему правилу, имеет место и в отношении членов и бывших членов семьи собственника, а равно нанимателя жилого помещения (примечательно, что в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 14 вселение гражданина в качестве члена семьи собственника и по договору безвозмездного пользования рассматриваются в качестве самостоятельных оснований приобретения жилищных прав). Вместе с тем ЖК РФ разумно допускает отступление от законного режима пользования путем заключения между собственником и членом (бывшим членом) его семьи соглашения; причем гражданин, пользующийся жилым помещением на основании такого соглашения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с его условиями (ч. ч. 2–5, 7 ст. 31 ЖК РФ). Думается, что анализируемое соглашение может быть «подчинено» и правилам о договоре ссуды. Данный концепт получил известную поддержку в литературе: так, с точки зрения Л.Ю. Михеевой, «признакам договора ссуды могут отвечать и соглашения, заключаемые собственником жилого помещения с членами его семьи или с бывшими членами его семьи…»; на взгляд А.А. Косорукова, «это соглашение может представлять собой и договор безвозмездного пользования…».

3.2. Понятие, общая характеристика и правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением

Всякий договор безвозмездного пользования (ссуды) есть соглашение, в силу которого одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь (включая жилое помещение) в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Таким образом, «…договор опосредствует движение его предмета между контрагентами в обоих направлениях…», причем:

а) «…на всех … стадиях вещь … не меняет своей принадлежности» (право собственности сохраняется за ссудодателем);

б) ссудодателю же вещь поступает в пользование, которое является, во-первых, безвозмездным (данный краеугольный признак позволяет отграничить договор ссуды от договоров аренды и найма жилого помещения) и временным (что, напротив, роднит перечисленные договоры, не считая договора социального найма жилого помещения).

Интересно заметить, что законодатель не упоминает о владении переданной вещью ссудополучателем (что, в свою очередь, «обостряет» смежные, не нашедшие однозначного решения вопросы – о правомерности квалификации права пользования ссудополучателя как вещного, о пределах распоряжения вещью ссудополучателем и пр.). Для аренды же имущества и найма жилого помещения «работают» иные правила: арендатору имущество предоставляется во владение и пользование или только в пользование (ст. 606 ГК РФ), нанимателю – во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ). Обозначенное различие провоцирует вывод о том, что «…арендатор обладает, в отличие от ссудополучателя, всем набором возможностей защиты принадлежащих ему прав, составляющих в совокупности то, что именуется «владельческой защитой». Вместе с тем, полагаем, что весомых причин для подобного многообразия подходов не имеется (тем более, что вещь не просто используется ссудополучателем, а и передается последнему ссудодателем – п. 1 ст. 689, п. 1 ст. 690, ст. 694 ГК РФ и др.); здравым и полезным в этой связи считаем позицию И. Исрафилова, подчеркивающего, что «…пользование недвижимым имуществом … должно быть одинаковым – с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование».

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д. Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д. Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Настоящее учебное пособие содержит комплексный анализ системы договоров, опосредующих пользование жилыми помещениями. Авторы подробно рассматривают особенности правового регулирования договоров найма жилого помещения и безвозмездного пользования жилым помещением, порядок их заключения и расторжения, а также права и обязанности сторон.<br /> Нормативные акты приводятся по состоянию на 1 марта 2017 г.<br /> Предназначено для бакалавров, магистрантов, аспирантов, обучающихся по программам юридических специальностей, преподавателей вузов, а также всех интересующихся жилищным правом.

Внимание! Авторские права на книгу "Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие" (Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д.) охраняются законодательством!