Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 21.12.2017 ISBN: 9785392266050 Язык: Объем текста: 94 стр. Формат: epub

Оглавление

Список используемых сокращений. Глава 1. Общие положения о договорном режиме пользования жилыми помещениями

Глава 2. Договор найма жилого помещения

Глава 3. Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Список используемых сокращений

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации.

Постановление Пленума ВС РФ № 14 – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Глава 1.
Общие положения о договорном режиме пользования жилыми помещениями

1.1. Особенности регулирования жилищных отношений

Жилищное законодательство представляет собой систему законов и других нормативных правовых актов, комплексно регулирующих разнородные жилищные отношения как единое целое. Согласно ст. 72 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст. 5 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Данным конституционным положением и определяется состав этого нормативного массива.

Современное жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации, других федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ). Следует сказать, что практически во всех современных кодификационных нормативных правовых актах (Гражданском кодексе Российской Федерации, Трудовом кодексе Российской Федерации, Семейном кодексе Российской Федерации и др.) законодательство трактуется в узком смысле (как совокупность законов) и только ЖК РФ сохранил широкое понимание законодательства, включив в его состав не только законы и подзаконные нормативные правовые акты, но и акты органов местного самоуправления, что нельзя признать правильным. При этом в ч. 2 ст. 5 ЖК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве источника, регулирующего общественные отношения в жилищной сфере, не указывается.

Таким образом, в жилищном законодательстве имеется три правотворческих уровня: федеральный уровень, уровень субъектов Федерации, уровень органов местного самоуправления. В связи с этим в юридической литературе верно отмечается, что введение третьего правотворческого уровня (уровня органов местного самоуправления), регулирующего жилищные отношения, помимо двух указанных в ст. 72 Конституции РФ (РФ и ее субъекты), не соответствует Конституции РФ.

Жилищные отношения представляют собой совокупность имущественных, неимущественных, организационных, финансовых и других социальных связей, возникающих по поводу жилища. Следует отметить, что в юридической литературе вопрос о понятии и системе жилищных отношений является дискуссионным. Особенности их правового регулирования обусловлены тем, что, с одной стороны, они являются неоднородными, что прямо следует из перечня общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством, данном в ст. 4 ЖК РФ, а, с другой – имеют некое объединяющее начало: они возникают по поводу одного объекта – жилища. В литературе под жилищем понимается законченный строительством и находящимся в эксплуатации объект (жилой дом, жилое помещение).

Следовательно, жилищное законодательство регулирует неоднородные общественные отношения, к которым должны применяться и применяются различные методы правового регулирования (гражданско-правовой и административно-правовой методы). Жилищные отношения, таким образом, регулируются нормами различных отраслей права (конституционного, гражданского, административного и др.).

Вместе с тем, наличие объединяющего начала (одного объекта) позволяет осуществлять правовое регулирование указанных отношений как единого комплекса. «Единство правового регулирования всех общественных отношений, складывающихся по поводу жилища как такового (жилищных отношений), – отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, – обеспечивает координированное проведение мероприятий, направленных на удовлетворение жилищных потребностей граждан». Жилищное законодательство, в конечном итоге, направлено на достижение единой социально значимой цели – реализацию конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Во главе жилищного законодательства стоит кодификационный акт – ЖК РФ, который регулирует обширный круг жилищных отношений в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан (ст. 4 ЖК РФ). Как справедливо отмечает В.Н. Литовкин, Жилищный кодекс в качестве головного системообразующего законодательного акта образует отрасль законодательства, стабильно наращивая свои позиции в структуре законодательства и демонстрируя свою жизнеспособность на протяжении длительного периода времени.

Так же как и в ГК РФ, в ЖК РФ установлен приоритет его норм по отношению нормам, содержащимся в других нормативных правовых актах. Согласно ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия Жилищному кодексу РФ норм жилищного законодательства, содержащихся в законах и иных нормативных правовых актах, применяются положения ЖК РФ. Как известно, в п. 2 ст. 3 ГК РФ также установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. В связи с этим возникает вопрос, какой закон подлежит приоритетному применению в тех случаях, когда гражданско-правовые нормы, содержащиеся в актах жилищного законодательства, противоречат положениям ГК РФ?.

В литературе велась и продолжает вестись дискуссия о соотношении гражданского и жилищного законодательства. Как справедливо заметил В.Н. Литовкин, решение, где должна пройти граница между ними, должно быть общим, одинаковым для всех комплексных отраслей, содержащих нормы гражданского права. Полагаем, что при поиске ответа на данный вопрос необходимо исходить из определенных теоретических предпосылок, в частности, из концепции вторичных образований в праве (законодательстве) («теории удвоения структуры права») и доктринального подхода к соотношению отраслевой и комплексной кодификаций.

Жилищное законодательство следует рассматривать как комплексную отрасль законодательства, поскольку его акты содержат нормы различных отраслей права. Согласно названной теории комплексные отрасли права (законодательства) относятся к вторичным образованиям (по отношению к отраслевым) в структуре права (законодательства). ЖК РФ является результатом так называемой комплексной кодификации, отличающейся от отраслевой кодификации тем, что в этом акте осуществлена систематизация норм различных отраслей права. Однако поскольку жилищное законодательство кодифицировано, то оно как комплексное образование обладает относительной самостоятельностью.

Акты комплексной кодификации играют свою роль и занимают свое (собственное) место в законодательной системе, находясь в определенном соотношении с отраслевыми кодексами. В юридической литературе преобладающим является мнение о том, что основополагающие отраслевые кодификационные акты по отношению к комплексным актам играют роль первичных. Так, О.С. Иоффе отмечал, что нормы комплексных кодифицированных актов, кроме прямо установленных ими изъятий, следует применять и толковать в соответствии и в сочетании с нормами того отраслевого кодифицированного акта, к которому он примыкает по своему содержанию. В связи с этим считаем, что по общему правилу нормы гражданского права, содержащиеся в ГК РФ, имеют приоритет при их применении по отношению к гражданско-правовым нормам ЖК РФ. Связь двух кодификационных нормативных правовых актов вполне очевидна и многие положения ЖК РФ не могут применяться без учета норм ГК РФ и доктринальных положений гражданского права.

Жилищное законодательство находится во взаимодействии не только с гражданским, но и с иными отраслями законодательства. В связи с этим ЖК РФ определяет механизмы, при помощи которых такое взаимодействие, а также распределение сфер действия может быть установлено (аналогия закона, аналогия права, сферы применения иного специального законодательства) (ст. 7 и 8 ЖК РФ).

Кроме того, при определении соотношения жилищного и гражданского законодательства следует учитывать и то важное обстоятельство, что первое находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), а второе – в ведении РФ (ст. 71 Конституции РФ). Это, в свою очередь, означает, что нормы гражданского права не могут содержаться в актах жилищного законодательства, издаваемых субъектами РФ.

Перечень общественных отношений, регулируемых жилищным законодательством, как указывалось, дан в ст. 4 ЖК РФ. Будучи урегулированными правовыми нормами, эти отношения приобретают форму правоотношений. В связи с разнородностью жилищных отношений выработка критериев их дифференциации представляет значительную сложность. В юридической литературе приводятся различные варианты объединения жилищных отношений в отдельные группы. Система жилищных отношений, перечисленных в ст. 4 ЖК РФ, может быть представлена в виде групп отношений, возникающих по поводу:

во-первых, возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

во-вторых, пользования жилыми помещениями и общим имуществом собственников помещений частного жилищного фонда;

в-третьих, создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

в-четвертых, предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

в-пятых, отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Как видим, среди отношений, являющихся предметом жилищного законодательства, одно из центральных мест занимают отношения по пользованию жилыми помещениями, которые, как известно, могут возникать в силу различных юридических фактов. Одним из таких фактов является договор найма жилого помещения, который, в свою очередь, регламентируется как гражданским, так и жилищным законодательством.

1.2. Развитие наемных отношений в жилищной сфере

Истоки правового регулирования договора найма жилого помещения можно найти в римском праве. Наем как родовое понятие включал в себя несколько разновидностей: наем вещей, наем рабочей силы и услуг, наем работы. Договор найма жилого помещения специально не выделялся, а существовал как разновидность найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) определенную вещь в пользование, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение.

В русском дореволюционном праве, в отличие, например, от французского права, не проводилось различие между наймом домов, земельных участков и движимого имущества. В Своде законов гражданских Российской Империи имелась специальная глава II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствующих договоров могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. О «помещениях, нанятых для жилья и иных целей» в Своде имелись всего два упоминания. К найму жилых помещений, таким образом, применялись нормы о найме имущества.

После Октябрьской революции остро встал вопрос об обеспечении граждан жилыми помещениями, в связи с чем, договор найма жилого помещения попадает в сферу публично-правовых отношений и как следствие появляется большое количество регулирующих его императивных норм. Именно в послереволюционный период в жилищной сфере стал интенсивно накапливаться нормативный материал, послуживший впоследствии основой для кодификации жилищного законодательства. Поэтому не случайно, идея принятия республиканских жилищных кодексов первоначально возникла в 20-е гг. прошлого столетия.

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д. Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д. Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие

Настоящее учебное пособие содержит комплексный анализ системы договоров, опосредующих пользование жилыми помещениями. Авторы подробно рассматривают особенности правового регулирования договоров найма жилого помещения и безвозмездного пользования жилым помещением, порядок их заключения и расторжения, а также права и обязанности сторон.<br /> Нормативные акты приводятся по состоянию на 1 марта 2017 г.<br /> Предназначено для бакалавров, магистрантов, аспирантов, обучающихся по программам юридических специальностей, преподавателей вузов, а также всех интересующихся жилищным правом.

Внимание! Авторские права на книгу "Пользование жилыми помещениями: договорный режим. Учебное пособие" (Крюкова Е.С., Поваров Ю.С., Рузанова В.Д.) охраняются законодательством!