|
|
ОглавлениеРынок жилья не может без жулья Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуЗАКОНЫ И КОММЕНТАРИИ
Основания, по которым сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительнымиЗнание общих норм гражданского законодательства важно в контексте применения специальных норм о признании сделок недействительными. Тем более что в 2013 г. произошли существенные изменения этих норм, направленные на стабилизацию гражданского оборота. Так, например, недобросовестный продавец недвижимого имущества, заключив договор купли-продажи с одним покупателем, фактически оставаясь до государственной регистрации перехода права собственности титульным собственником и осуществляя права владения и пользования, заключает договор купли-продажи с другим покупателем. Формально он не нарушает закон, поскольку прямого запрета на такие действия нет. Однако продавец действует недобросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ) и злоупотребляет правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), в связи с чем сделка со вторым покупателем может быть признана недействительной. В зависимости от конкретных обстоятельств, например, со ссылкой на ст. 170 ГК РФ (притворная сделка) продавец совершил вторую сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Поэтому несостоявшийся покупатель вправе предъявить недобросовестному продавцу требование о возмещении убытков (ст. 1. «Основные начала гражданского законодательства» (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ). В Концепции развития гражданского законодательства РФ был предложен широкий спектр мер, направленных на укрепление нравственных начал гражданско-правового регулирования, в том числе введение в гражданское законодательство принципа добросовестности в качестве одного из наиболее общих и важных принципов гражданского права. При этом критерии добросовестности не установлены. В этом вопросе окончательное решение отдается суду и субъективной оценке обстоятельств спора. В этой главе юристы прокомментируют ряд статей Гражданского кодекса РФ в новой редакции, которые вступили в силу в 2013 г. Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (абзац введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ). 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции). 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции). 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4 введен Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ). Комментарий Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2013 г., коснулись и правил предъявления требования о применении последствий недействительной сделки. Так, согласно п. 3 ст. 166 ГК потребовать применить последствия недействительности ничтожной сделки может сторона сделки или иное лицо, указанное законом. Естественно, исключаются лица, действующие заведомо недобросовестно. Ранее такое требование могло предъявить любое заинтересованное лицо. Кроме этого, лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, может заявить о ничтожности сделки, не предъявляя при этом требование о применении последствий недействительности сделки. Ранее, как и в предыдущем случае, подобное требование могло быть предъявлено любым лицом. В то время как законодатель сузил круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, существенно ограничены и полномочия суда в части применения последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В настоящее время суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки только тогда, когда это необходимо для защиты публичных интересов или прямо предусмотрено законом (п. 4 ст. 166). Недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не может порождать тех правовых последствий, которые предусмотрены данной сделкой в случае, если бы она была действительной. Общим последствием признания сделки недействительной является двусторонняя реституция — возврат каждой из сторон другой всё полученное по сделке. Однако суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если таковое применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (в ред. Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ) 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Комментарий Указанная редакция статьи действует с 1 сентября 2013 г. С этого момента сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, которая не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, является оспоримой, а аналогичная сделка, которая посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, по общему правилу п. 2 статьи ничтожна. Ранее (до 1 сентября 2013 г.) любая сделка, нарушающая требования закона, являлась ничтожной. В качестве примера применения данной статьи судебной практикой можно привести определение Верховного Суда РФ от 28 января 2014 г. № 19-КГПР13-15. Судом установлено, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий, которые в соответствии с ч. 1 и 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Прокурором заявлены требования в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц о признании ничтожной сделки по передаче в частную собственность земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий и о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в муниципальную собственность. Другой пример. Апелляционным определением Липецкого областного суда со ссылкой на ст. 10, 168 ГК РФ, иск П. Л. в части признания недействительным договора дарения 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание удовлетворен, права покупателя по договору купли-продажи между К. К. и К. А. переведены на П. Л.(апелляционное определение Липецкого областного суда по делу № 33-146/2014 г.). К. К. подарила К. А. 75/4324 долей в праве общей долевой собственности на здание, а в дальнейшем продала ему оставшуюся долю. Сособственник П. Л., ссылаясь на ст. 10, 169 ГК РФ, обратилась в суд с иском к К. К. и К. А. о признании сделок недействительными вследствие злоупотребления правом, о применении последствий ничтожности сделок и о переводе прав покупателя на себя. Рассматривая указанное дело, суд подчеркнул, что злоупотреблением правом признаются действия, в результате которых сторона, хотя и действует формально законно, умышленно использует закон для получения преимуществ и отступа от принципа равенства всех перед законом. Внимание! Авторские права на книгу "Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости" (Вылегжанин В.Н.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||||
