Юридическая Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Юридическая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 20.07.2017
ISBN: 9785392261406
Язык:
Объем текста: 126 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Отзывы

Об авторе

Предисловие

Введение

Глава 1. Банкротство застройщика как особая категория судебных дел

Глава 2. Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщика

Глава 3. Особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщика

Глава 4. Требования участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика

Глава 5. Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика

Глава 6. Способы защиты и восстановления прав граждан — участников строительства

Глава 7. Альтернативные способы защиты и восстановления прав участников строительства

Глава 8. Значимая судебная практика при защите прав участников строительства

Заключение



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



Глава 6.
Способы защиты и восстановления прав граждан — участников строительства


В гл. 4 «Требования участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика» было детально рассмотрено, каким образом и в каком виде участники строительства могут предъявить требования к застройщику. Однако наша конечная цель – не включение в реестр кредиторов, а удовлетворение требований в виде получения денег либо жилого помещения. При этом требования о передаче жилых помещений могут быть погашены несколькими способами. Вот на этом мы подробно остановимся далее.


6.1. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства


Первый способ указан в ст. 201.10 Закона о банкротстве и заключается в восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и передачи на баланс такого кооператива недостроенного застройщиком объекта.


Для облегчения усвоения основных положений закона предлагаем рассмотреть ключевые моменты такого способа в формате «вопрос – ответ».


Когда можно погасить требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства?


Такое погашение возможно на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности застройщика.


Как принимается решение о погашении требований таким способом?


Арбитражный управляющий выносит вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на собрание участников строительства. Срок вынесения такого вопроса – не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего. Такое собрание принимает решение по правилам ст. 201.12 Закона о банкротстве. При этом решение считается принятым, если за него было отдано 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.


Кому передаются права застройщика на объект незавершенного строительства?


Права передаются созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.


Как создается ЖСК?


Очевидно, что участники строительства не обладают специальными знаниями, которые необходимы для создания и функционирования ЖСК, поэтому всю необходимую информацию им сообщает арбитражный управляющий. В целях подтверждения факта ознакомления участников строительства с данной информацией арбитражный управляющий обязан направить им заказное почтовое отправление с уведомлением о вручении либо собрать подписи участников строительства, которые подтверждают их ознакомление с порядком создания и деятельности ЖСК.


Такое ознакомление происходит перед проведением собрания участников строительства.


ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:


1) основными целями деятельности ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;


2) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);


3) в качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.


Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации, для которой понадобятся заявление застройщика в лице арбитражного управляющего и определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.


Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?


Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:


– заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;


– отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;


– проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.


Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства?


Да, в законе прописаны семь таких условий (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной передачу объекта незавершенного строительства):


1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;


2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;


3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;


4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в доме, за исключением некоторых случаев). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;


5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;


6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;


7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.


Не станет ли препятствием для передачи объекта незавершенного строительства нахождение земельного участка у застройщика на праве аренды?


Нет, это не является препятствием. Кроме того, согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.


Что означает фраза «внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств»?


Дело в том, что соблюдение некоторых условий, необходимых для передачи объекта незавершенного строительства, допускается в разных вариациях. Одним из вариантов является внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда. Это сделано для достижения определенного равновесия и справедливости. Например, если стоимость прав застройщика больше, чем стоимость всех требований участников строительства, то передача этих прав не только погасит требования, но и даст некоторую сумму вдобавок, что не совсем справедливо по отношению к застройщику и другим оставшимся кредиторам. Законом установлена максимальная доля отклонения – 5%. Соответственно, чтобы соблюсти необходимое для передачи объекта незавершенного строительства условие, участники строительства и (или) третьи лица имеют возможность внести денежные средства в размере превышения стоимости прав застройщика, за вычетом 5%, на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.




Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Книга посвящена актуальной проблеме банкротства компаний, занимающихся строительством жилых домов. Во втором издании обновлена правовая база исследуемых понятий, детализирован подход к рассмотрению особенностей правового положения граждан, вложивших денежные средства в долевое строительство и невольно ставших потенциальными участниками банкротного дела. Автором раскрывается порядок рассмотрения судами дел о банкротстве застройщика, дается подробный анализ норм § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Особое внимание уделено правоприменительной практике в арбитражных судах Российской Федерации.<br /> Главное преимущество книги — изложение в доступной форме информации о способах защиты прав граждан — участников строительства, видах заявляемых требований и вариантах их погашения. Предложенный материал содержит практические рекомендации опытных юристов по правилам участия в судебных делах о банкротстве застройщика.<br /> Законодательство приведено по состоянию на июнь 2017 г.<br /> Книга будет полезна в первую очередь гражданам, пострадавшим от мошеннических либо неквалифицированных действий руководства застройщиков при строительстве жилых домов, повлекших несостоятельность организации. Материал может представлять практический интерес для судей арбитражный судов, арбитражных управляющих, преподавателей юридических вузов, юристов, осуществляющих защиту прав обманутых дольщиков, а также для всех граждан, интересующихся вопросами банкротства застройщиков.

219
 Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография

Книга посвящена актуальной проблеме банкротства компаний, занимающихся строительством жилых домов. Во втором издании обновлена правовая база исследуемых понятий, детализирован подход к рассмотрению особенностей правового положения граждан, вложивших денежные средства в долевое строительство и невольно ставших потенциальными участниками банкротного дела. Автором раскрывается порядок рассмотрения судами дел о банкротстве застройщика, дается подробный анализ норм § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Особое внимание уделено правоприменительной практике в арбитражных судах Российской Федерации.<br /> Главное преимущество книги — изложение в доступной форме информации о способах защиты прав граждан — участников строительства, видах заявляемых требований и вариантах их погашения. Предложенный материал содержит практические рекомендации опытных юристов по правилам участия в судебных делах о банкротстве застройщика.<br /> Законодательство приведено по состоянию на июнь 2017 г.<br /> Книга будет полезна в первую очередь гражданам, пострадавшим от мошеннических либо неквалифицированных действий руководства застройщиков при строительстве жилых домов, повлекших несостоятельность организации. Материал может представлять практический интерес для судей арбитражный судов, арбитражных управляющих, преподавателей юридических вузов, юристов, осуществляющих защиту прав обманутых дольщиков, а также для всех граждан, интересующихся вопросами банкротства застройщиков.

Внимание! Авторские права на книгу "Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства. 2-е издание. Монография" (Кузнецов А.П.) охраняются законодательством!